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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)通常是指為進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等相關(guān)活動(dòng)的當(dāng)事人有償提供居間、代理銷售或抵押、租賃的一種營(yíng)業(yè)活動(dòng)。在歷史上，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的產(chǎn)生最早可以追溯到宋代，當(dāng)時(shí)就將從事房屋經(jīng)紀(jì)的人稱為“房牙”，房牙主要負(fù)責(zé)為交易雙方提供官方認(rèn)可的契約，并簽訂格式合同，同時(shí)有相應(yīng)的人作為擔(dān)保，最后在衙門登記，繳納契稅。由此可見，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是自古有之、與民生息息相關(guān)的行業(yè)。

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我們現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，是伴隨我國(guó)住房商品化、市場(chǎng)化發(fā)展而產(chǎn)生發(fā)展的。1994年，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》頒布，提到“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)”，并提出“設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)”，這是首次從法律層面對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的范圍以及設(shè)立條件進(jìn)行了界定。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正向存量房時(shí)代過渡，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展前景廣闊。滿足人民美好居住生活新期待，在供給側(cè)既要求產(chǎn)品和結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，也呼喚更便民、更安全、更高效的房地產(chǎn)流通。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域，在住房資源有效配置中扮演重要角色，也在實(shí)現(xiàn)人們“住有所居”過程中作出了重要貢獻(xiàn)。但當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展還面臨不少痛點(diǎn)，行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展還有很大提升空間。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)不斷發(fā)展，人民群眾越來越注重對(duì)于生活品質(zhì)和生活方式的追求，也由此衍生出對(duì)于家庭房產(chǎn)購買、置換以及租賃等的需求，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)表現(xiàn)愈加活躍，規(guī)模也不斷擴(kuò)大，各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量呈幾何數(shù)量增長(zhǎng)。

早期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)多以二手房交易門店為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)比較單一，主要是二手房的買賣、租賃以及少量的貸款中介服務(wù)。但近年來，隨著開發(fā)企業(yè)對(duì)于營(yíng)銷渠道和效果的需求發(fā)生了變化，且受經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低等的驅(qū)動(dòng)，大量資金和人員進(jìn)入這一行業(yè)。除了傳統(tǒng)的二手房門店和經(jīng)紀(jì)人，越來越多的媒體、自媒體、營(yíng)銷渠道商開始介入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)也逐步從二手房交易向新建商品房交易延伸，從單純的房屋交易環(huán)節(jié)向品牌推廣、客戶儲(chǔ)備、資金貸款服務(wù)等環(huán)節(jié)延伸，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的市場(chǎng)參與度不斷提高，服務(wù)鏈條日趨向縱深發(fā)展。

我認(rèn)為，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的問題主要集中在以下幾個(gè)方面。

一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在完善法律法規(guī)、加強(qiáng)有效監(jiān)管等方面需要進(jìn)一步提升。目前我國(guó)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度方面已經(jīng)有很大進(jìn)展，也出臺(tái)了一些規(guī)范和整治市場(chǎng)秩序的通知。但與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的專項(xiàng)系統(tǒng)性法律法規(guī)和政策體系尚未建立，例如在準(zhǔn)入與退出、經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管、專業(yè)部門職權(quán)等方面缺乏具體、明確且操作性高的法律法規(guī)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)由于帶有“房地產(chǎn)”三字，一旦出現(xiàn)問題通常被認(rèn)為是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門的責(zé)任，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的問題不是簡(jiǎn)單的房屋問題，而是復(fù)雜的社會(huì)問題，例如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案管理、登記與執(zhí)照發(fā)放、廣告宣傳管理、服務(wù)收費(fèi)管理、人員勞動(dòng)合同等涉及到工商、稅務(wù)、人力資源和社會(huì)保障等多個(gè)職能部門。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)涉及部門較多，要在形成有效的監(jiān)管合力上下功夫。

二是市場(chǎng)集中度不足，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展良莠不齊。近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展催生了大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，但由于行業(yè)準(zhǔn)入門檻低、行業(yè)資質(zhì)認(rèn)證制度不健全，導(dǎo)致各種經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量多，但質(zhì)量良莠不齊，品牌企業(yè)和規(guī)模企業(yè)較少，全國(guó)大部分城市都是由兩到三家規(guī)模較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)支撐市場(chǎng)。

三是行業(yè)行為規(guī)范和行業(yè)信用體系建設(shè)有待加強(qiáng)。過去，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源信息、機(jī)構(gòu)之間惡性競(jìng)爭(zhēng)等現(xiàn)象屢屢發(fā)生，近年來行業(yè)內(nèi)通過規(guī)范平臺(tái)、加強(qiáng)自律，情況有所改善，但行業(yè)形象需要重塑。此外，還存在信息傳播和被泄露等問題，都值得深入研究并加以規(guī)范。

四是近年來各類房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道商、自媒體等介入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，魚龍混雜，一定程度上加大了交易風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管難度。以新建商品房為例，開發(fā)企業(yè)拓寬營(yíng)銷渠道的初衷是為了擴(kuò)大項(xiàng)目的品牌影響力、加快項(xiàng)目去化，但由于缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)且難以監(jiān)管，渠道商和自媒體利用自身優(yōu)勢(shì)不斷提高傭金比例、機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目之間惡意競(jìng)爭(zhēng)破壞市場(chǎng)秩序的情況越來越多，很大程度上加劇了購房者的交易風(fēng)險(xiǎn)，加大了政府的監(jiān)管難度。

所謂“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過資源整合及平臺(tái)搭建，能夠?yàn)橛蟹课萁灰仔枨蟮拈_發(fā)企業(yè)和購房者提供各類專業(yè)和便捷的服務(wù)。因此，雖然房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在發(fā)展過程中存在一些問題，但也不能片面夸大問題而弱化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展中的重要作用和積極意義?？傮w而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展要處理好破與立的關(guān)系，可以從以下幾個(gè)方面探討推動(dòng)行業(yè)走向正循環(huán)。

一是健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的法律法規(guī)。近年來我國(guó)一直在探索建立針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律法規(guī)體系。今后應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)一步加快專項(xiàng)立法進(jìn)度，對(duì)行業(yè)資格準(zhǔn)入、信息披露和保護(hù)、合同規(guī)范、各方權(quán)利義務(wù)以及違法違規(guī)處罰等多個(gè)方面給予明確的法律規(guī)定，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為提供有力的法律支撐。

二是建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理制度，適度提高經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)準(zhǔn)入資格和行業(yè)壁壘。同時(shí)還應(yīng)加大對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)力度，完善從業(yè)人員的知識(shí)體系和結(jié)構(gòu)，除了有銷售方面的培訓(xùn)，還需要增加包括房屋建筑、設(shè)計(jì)、法律、金融等綜合性知識(shí)儲(chǔ)備。

三是推進(jìn)信息管理平臺(tái)建設(shè)，建立行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)、從業(yè)人員注冊(cè)、房源信息展示、房源網(wǎng)簽交易、各監(jiān)管部門資源共享于一體的信息管理系統(tǒng)。信息管理平臺(tái)的建設(shè)一方面有助于規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為并約束房主提供信息的真實(shí)和準(zhǔn)確性，維護(hù)市場(chǎng)正常交易秩序；另一方面對(duì)于監(jiān)管部門實(shí)現(xiàn)信息共享，提高監(jiān)管效率也有積極意義。此外，行業(yè)還應(yīng)探索建立完備的獎(jiǎng)勵(lì)處罰機(jī)制，建立“違規(guī)經(jīng)紀(jì)人員失信黑名單”，推動(dòng)行業(yè)正循環(huán)，樹立行業(yè)良好形象。

四是完善監(jiān)管體系，加強(qiáng)多部門管理聯(lián)動(dòng)，明確各部門之間的權(quán)責(zé)利，形成有效的監(jiān)管合力。通過信息平臺(tái)的搭建和資源共享，加強(qiáng)部門間的協(xié)同配合，建立多部門聯(lián)動(dòng)的動(dòng)態(tài)管理機(jī)制以及違法違規(guī)行為聯(lián)合查處機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)行業(yè)發(fā)展的正確引導(dǎo)及管理。同時(shí)要明確各部門管理工作的范圍，做到權(quán)責(zé)統(tǒng)一。

五是可以允許部分規(guī)模化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)適度資本化。適度資本化一方面可以滿足企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張期對(duì)于資金的需求，增強(qiáng)企業(yè)的擴(kuò)展性和生存能力；另一方面也是企業(yè)搭建綜合性業(yè)務(wù)平臺(tái)的支撐。此外，對(duì)于有資金需要的企業(yè)和個(gè)人也能提供一定的流動(dòng)性支持。但要把握好資本化的程度和尺度，更需要政府相關(guān)部門及時(shí)落實(shí)引導(dǎo)和監(jiān)管責(zé)任。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展不是單維度、點(diǎn)狀的工作，而要用系統(tǒng)性思維來考量和更新面向未來的行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體的積極性，最終營(yíng)造出一個(gè)良性發(fā)展的行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。（作者系山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任、博士）